Praktický průvodce koupí nemovitosti

Koupě nemovitosti, ať už koupě bytu nebo koupě rodinného domu je složitý proces, který zahrnuje nejen přípravu smluvní dokumentace, ale také pečlivou kontrolu právních i faktických otázek. Pokud plánujete koupi nemovitosti, je klíčové rozumět jednotlivým krokům tohoto procesu a vyhnout se potenciálním rizikům. V následujícím článku se zaměříme na hlavní oblasti, které byste měli při převodu vlastnického práva k nemovitosti vzít na vědomí a reflektuje statisticky nejběžnější proces koupě.

1. Stanovení priorit a hledání nemovitosti

Nejprve si určete vaše základní požadavky na nemovitost a případné limity.

• lokalita,
• typ nemovitosti (byt/dům),
• rozpočet.

S výběrem vám může pomoci i realitní makléř, který dnes nefunguje pouze jako zprostředkovatel prodeje, ale často pomáhá i kupujícím najít vhodnou nemovitost.

2. Prohlídka a technické posouzení

Před rozhodnutím o koupi je vhodné absolvovat osobní prohlídku – ideálně za účasti odborníka ze stavební oblasti, který pomůže odhalit skryté vady a technický stav nemovitosti. Tento krok je tím více důležitý, čím starší daná nemovitost je. Paradoxně však pokud kupujete novostavbu, developeři se snaží šetřit na ledasčem, a proto i u těchto nemovitostí se obezřetnost vyplatí.

3. Rezervace nemovitosti

Jestliže již máte nemovitost vybranou a jste dohodnutí na ceně, většinou následuje podpis tzv. rezervační smlouvy. Tu ale nepodepisujte bez předchozí kontroly následujících bodů:

Co si zajistit ještě před podpisem:

• Zdroje financování – ideálně mít předschválenou hypotéku.
• Původ peněz – dle AML zákona je třeba doložit původ financí, ať už z úvěru, daru, podnikání nebo zaměstnání.
• Právní stav nemovitosti – ověřte, zda není zatížena např. zástavním právem, věcným břemenem či nájmem.
• Právní kontrola dokumentace – doporučujeme nechat si rezervaci zkontrolovat advokátem.
• Samotná smluvní dokumentace – je-li to možné, vyžádejte si návrh kupní smlouvy a smlouvy o úschově.

4. Vyřízení financování a smluvní dokumentace

Po podpisu rezervační smlouvy začíná běžet lhůta (obvykle 30 až 60 dnů dle dohody), během níž by mělo dojít k uzavření kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. V tomto období je nutné mít kompletně připravenou a právníkem zkontrolovanou smluvní dokumentaci, včetně návrhu na vklad vlastnického práva do katastru. Zároveň by se měly dořešit praktické detaily – zejména stav, v jakém bude nemovitost při předání (např. vyklizená či vybavená), a další organizační a procesní záležitosti.

V době rezervace nemovitosti dochází často i k podpisu úvěrové smlouvy s bankou. Podmínky úvěru jsou samozřejmě u každé banky odlišné. Aby vám však banka úvěr vyplatila a pomohla vám s financováním kupní ceny však standardem bývá:

• Předložení podepsané kupní smlouvy;
• Předložení podepsané smlouvy o advokátní úschově;
• Podepsání zástavní smlouvy a podání návrhu na katastr (vyznačení plomby na listu vlastnictví;
• Předložení dokladu bezdlužnosti od finančního úřadu;
• Předložení PENB;

Velmi doporučujeme si zjistit podmínky čerpání předem (např. ještě před podpisem rezervační smlouvy), abyste později nebyli nepříjemně překvapeni.

Následuje podpis kupní smlouvy, smlouvy o advokátní úschově, zástavní smlouvy (kterou obdržíte od banky a kterou podepisuje i kupující i prodávající), návrhu na vklad vlastnického práva a návrhu na vklad zástavního práva pro úvěrující banku.

Nezapomeňte také na úřední ověření podpisů alespoň jednoho vyhotovení kupní smlouvy. Banka také často vyžaduje ověřené podpisy. Obvykle toto zajišťuje advokát poskytující úschovu.

5. Podání návrhu na vklad a výplata kupní ceny

Kupující podává návrh na vklad zástavního práva. Po jeho potvrzení banka obvykle uvolní kupní cenu na advokátní úschovní účet (jsou-li splněny i jiné podmínky čerpání).

Následně se podává návrh na vklad vlastnického práva kupujícího. Poplatek na katastr činí 2 000 Kč, příp. 1 600 Kč, je-li podán elektronicky.

Po úspěšném zápisu vlastnictví:

• advokát vyplatí kupní cenu prodávajícímu,
• dochází k předání nemovitosti – běžně na základě předávacího protokolu, kde se zaznamená např. stav měřidel.

6. Převzetí nemovitosti

Po nabytí nemovitosti je ještě potřeba zařídit mnoho dalších potřebných věcí. K těm nejdůležitějším patří tyto:

Energie a služby:

• Přihlášení k odběru elektřiny, plynu, vody.
• Převod nebo uzavření smluv s poskytovateli internetu/kabelové TV.
• Přihlášení ke svozu odpadu u obce.
• Uzavření pojištění nemovitosti (a případně domácnosti), nebylo-li podmínkou pro čerpání úvěru.

Ostatní povinnosti:

• Přihlášení ke správci domu (SVJ nebo družstvo).
• Přihlášení k platbě koncesionářských poplatků (ČT, ČRo).
• Ohlášení nabytí nemovitosti finančnímu úřadu a podání přiznání k daně z nemovitosti do 31. ledna následujícího roku.

Shrnutí

Tento přehled popisuje nejběžnější postup při koupi nemovitosti, ale je důležité mít na paměti, že každý případ může být individuální. Proces může být někdy zjednodušený, jindy naopak komplikovaný – například při více prodávajících, zástavách nebo při družstevním vlastnictví.

Nepodceňujte proto přípravu, věnujte pozornost právní kontrole a zajistěte si odborný doprovod.

V AZ LEGAL vám s celým procesem koupě nemovitosti rádi pomůžeme.